quarta-feira, 29 de setembro de 2010

Tributos incidentes na venda de bens imóveis

CONSULTA

Questão Formulada Por: XXXX
Em  23/09/2010
Empresa
 XXXXXX
Assunto:
Tributos incidentes na venda de imóvel
Base Legal:
Lei nº 9.718/1998, Lei 9.249/1995, Lei nº 9.430/1995,  Lei 8.981/95 IN SRF nº 390/2004, IN SFR nº 84/2001.



  – RELATÓRIO

O consulente supra identificado consulta-nos a respeito dos tributos incidentes na venda de imóvel integrante do ativo permanente de sociedade limitada atuante no ramo de prestação de serviços de consultoria e intermediação de negócios.

Aduz que o imóvel ingressou no patrimônio da sociedade mediante integralização de capital em 29/09/2006 e que a empresa apura o imposto de renda e a contribuição social com base no lucro presumido.

Apresenta à nossa solução as seguintes indagações:

  1. Sendo a empresa optante do lucro presumido, será tributado o imposto de renda   pessoa jurídica na alíquota de 8% sobre o lucro?
  2. Se o lucro ultrapassar no trimestre o valor de R$ 60.000,00, é devido o adicional de 10% sobre o excedente?
  3. Se o imóvel do ativo permanente for vendido, será ele enquadrado na faixa de 12%? E sobre este lucro incidirá 9% de contribuição social?
4.      Incidirá PIS e COFINS? Se sim. Qual seria o percentual devido?
5.      Incide algum outro tributo sobre a transação imobiliária?

Relatório sucinto, passamos a responder aos questionamentos apresentados, fundamentados na vigente legislação tributária.


II – FUNDAMENTAÇÃO 


Ganho de capital

O primeiro passo é a apuração do ganho de capital havido na alienação do bem. O ganho de capital corresponde à diferença positiva verificada entre o valor da alienação e o valor contábil do bem, sendo que o valor contábil, em regra, corresponde ao custo de aquisição, diminuído dos encargos de depreciação, amortização ou exaustão acumulados, se for o caso.

Então, supondo que o imóvel foi adquirido por R$ 60.000,00, e a depreciação acumulada alcança R$ 2.000,00. A venda está sendo feita por R$ 80.000,00. Temos a seguinte equação:

1.      Valor da alienação (venda): .................................... R$ 80.000,00
2.      ( - ) Custo de aquisição: ......................................... R$ 58.000,00
2.1 Valor da compra: ................... R$ 60.000,00
2.2 ( - ) Depreciação: ................... R$   2.000,00
3.      ( = )  Ganho de Capital: ........................................ R$ 22.000,00

O valor do ganho de capital é integralmente adicionado ao lucro presumido, apurado de acordo com os percentuais aplicados à atividade do contribuinte.


IMPOSTO DE RENDA

Base de Cálculo

A atividade da empresa, consultoria e intermediação de negócios, está enquadrada na classe de serviços em geral, cuja alíquota para apuração do lucro presumido é 32% da receita bruta.

Esse percentual pode ser reduzido para 16% se a receita bruta anual da empresa for de até R$ 120.000,00. 

Convém lembrar que a pessoa jurídica que houver utilizado a alíquota reduzida de 16%, cuja receita bruta acumulada até um determinado mês do ano-calendário exceder o limite de R$ 120.000,00, ficará sujeita ao pagamento da diferença não recolhida, apurada em relação a cada trimestre transcorrido, até o último dia útil do mês subsequente àquele trimestre em que ocorrer o excesso, sem acréscimos legais.

Supondo, então, que, no trimestre que ocorreu a venda do imóvel, a empresa prestou serviços no montante de R$ 100.000,00, e não houve outros dentre aqueles itens que compõem a base de cálculo, nem a empresa está enquadrada na possibilidade de utilizar a alíquota reduzida de 16%, temos o seguinte:

1.      Receita tributável: ....................................... R$ 100.000,00
2.      Lucro presumido (32% de 100.000): .........  R$   32.000,00    
3.      ( + ) Ganho de capital: ................................ R$   22.000,00
4.      ( = ) Base de cálculo do IR: ..................... R$   54.000,00

Alíquota

O imposto de renda das pessoas jurídicas é calculado pela aplicação da alíquota de 15% (quinze por cento) sobre a base de cálculo (lucro presumido mais demais receitas e ganhos de capital).

No exemplo apresentado acima, o imposto a pagar seria de R$ 8.100,00, resultante da aplicação da alíquota de 15% sobre R$ 54.000,00.

Adicional

O adicional de 10% incide sobre a parcela da base de cálculo (lucro presumido mais demais receitas e ganhos de capital) que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração, ou seja, R$ 60.000,00 quando o período de apuração englobar os três meses do trimestre.

Conclui-se que, se em determinado trimestre o lucro presumido foi de R$ 50.000,00, por exemplo, não haverá incidência de imposto adicional. Todavia, se nesse mesmo trimestre houve a alienação do imóvel que resultou em ganho de capital de, exemplificando, R$ 22.000,00, de modo que a base de cálculo do IR neste trimestre foi de R$ 72.000,000, incidirá o adicional sobre os R$ 12.000,00.

Recolhimento

O imposto apurado será pago em quota única até o último dia útil do mês subsequente ao do encerramento do período de apuração. Considerando que o IRPJ pelo Lucro Presumido é trimestral, teremos vencimentos no último dia útil dos meses de abril, julho, outubro e janeiro.

Opcionalmente, o imposto apurado em cada trimestre poderá ser pago em até três quotas mensais, iguais e sucessivas, no valor mínimo de R$ 1.000,00, vencíveis no último dia útil dos três meses subsequentes ao de encerramento do período de apuração a que corresponder, observando que:

a) sobre a 1ª quota não há acréscimos legais;
b) sobre a 2ª quota há juros de 1%;
c) sobre a 3ª quota há juros SELIC do mês anterior, mais 1 %.


CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE O LUCRO LÍQUIDO

Base de cálculo

A base de cálculo da CSLL corresponde a 32% (trinta e dois por cento) sobre a receita da prestação dos serviços.

A essa base de cálculo será acrescido o valor do ganho de capital nas alienações de bens do ativo permanente, o qual é apurado da mesma forma demonstrada no item “ganho de capital”, desse trabalho.

Alíquota

A contribuição social será determinada mediante a aplicação da alíquota de 9% (nove por cento) sobre a base de cálculo apurada nos moldes acima.

Prazo de pagamento

A CSLL será paga em cota única até o último dia útil do mês subsequente ao do encerramento do período de apuração.

Opcionalmente a CSLL apurada em cada trimestre poderá ser paga em até três quotas mensais, iguais e sucessivas, no valor mínimo de R$ 1.000,00, vencíveis no último dia útil dos três meses subsequentes ao de encerramento do período de apuração a que corresponder, observando:

a) 1ª quota (vence no mês determinado para a quota única): sem encargo;
b) 2ª quota - juros de 1%;
c) 3ª quota - SELIC do mês anterior, mais 1 %.

Percebe-se que a única forma de minimizar a tributação é reduzindo o ganho de capital na venda do bem alienado.

Para reduzir o ganho de capital, faz-se necessário aumentar o valor contábil do bem. Para  fazer isso de maneira legal, a empresa pode acrescentar ao valor do imóvel os seguintes itens:

1.   O valor de laudêmio pago ao senhorio ou proprietário por desistir do seu direito de opção na transferência do domínio útil de bem gravado por enfiteuse;
2.   Os valores pagos com impostos e taxas referentes ao registro do imóvel;
3.   A despesa de corretagem paga ao corretor pela intermediação na aquisição do imóvel pode integrar o custo de aquisição, desde que o adquirente tenha suportado o ônus. (Art. 17, I, “c” do IN SFR nº 84/2001);
4.   O montante investido com benfeitorias realizadas no imóvel, tais como: reformas, aumento de área construída, acessórios fixos como armários embutidos, troca de materiais, inclusive, mão-de-obra, desde que tudo isso esteja documentalmente comprovado com notas fiscais e recibos válidos.


PROGRAMA DE INTEGRAÇÃO SOCIAL (PIS) e CONTRIBUIÇÃO SOCIAL SOBRE FATURAMENTO (COFINS)

A lei nº 9.718, de 27 de novembro de 1998, diz assim:

Art. 3º O faturamento a que se refere o artigo anterior corresponde à receita bruta da pessoa jurídica.
§ 2º Para fins de determinação da base de cálculo das contribuições a que se refere o art. 2º, excluem-se da receita bruta:
IV - a receita decorrente da venda de bens do ativo permanente

Para saber quais são as contribuições de cuja base de calcule se exclui a receita decorrente da venda de bens do ativo permanente, voltamos ao art. 2º:

Art. 2° As contribuições para o PIS/PASEP e a COFINS, devidas pelas pessoas jurídicas de direito privado, serão calculadas com base no seu faturamento, observadas a legislação vigente e as alterações introduzidas por esta Lei.  

Destarte, concluímos que não incide nem PIS nem COFINS sobre o valor da venda do imóvel ou sobre o lucro dela decorrente.

OUTROS TRIBUTOS

Sobre o negócio de compra e venda aventado incidirá, ainda, o Imposto sobre Transação de Bens Intervivos (ITBI) de competência municipal, cuja alíquota, se localizado o bem em Fortaleza, é de 3% (três por cento).

Esse tributo não afetará a empresa posto que seu contribuinte é o adquirente do imóvel.


ATIVIDADE IMOBILIÁRIA

Caso a empresa tenha como objetivo social a atividade imobiliária (loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados a venda, venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda), o percentual relativo ao lucro presumido será de 8%. Sendo de 15% a alíquota do imposto de renda, temos que, nessa modalidade de apuração, o imposto corresponderá a um percentual de 1,2% sobre a receita.

Também haverá o adicional de 10% incidente sobre a parcela da base de cálculo (lucro presumido mais demais receitas e ganhos de capital) que exceder o valor resultante da multiplicação de R$ 20.000,00 pelo número de meses do período de apuração, ou seja, R$ 60.000,00 quando o período de apuração englobar os três meses do trimestre.
 
Exemplificando:

1.    Receita tributável (venda de imóveis):..................... R$ 180.000,00
2.    Lucro presumido (8% de 180.000): ........................ R$   14.400,00    
3.    Imposto de renda (15% sobre o lucro presumido):. R$     2.160,00

Incidirá, também, a contribuição social sobre o lucro, à alíquota de 9% sobre a base de cálculo, que será de 12% sobre o faturamento.

Assim:

1. Receita tributável (venda de imóveis):................. R$ 180.000,00
2. Base de cálculo da CSLL(12% de 180.000): ....  R$   21.600,00    
3. CSLL (9% sobre a base de cálculo): ................. R$     1.944,00

Exercendo a empresa a atividade imobiliária, incidirá PIS e COFINS sobre o produto da venda dos imóveis às alíquotas de 0,65% e 3%, respectivamente, sobre o faturamento.

Para melhor demonstrar a diferença da tributação entre a empresa com atividade de consultoria e intermediação de negócios e a empresa de compra e venda de imóveis, elaboramos a planilha abaixo:

O exemplo considera que a única receita da empresa no período foi a venda de um imóvel pelo valor de R$ 80.000,00, que fora adquirido por R$ 40.000.00:

Tributo
Empresa de consultoria
Empresa de compra e venda de imóveis
Imposto de renda
6.000,00
960,00
Contribuição social
3.600,00
864,00
COFINS
-
2.400,00
PIS
-
520,00
                  T O T A L
9.600,00
4.744,00

Cumpre alertar que essa alteração somente será realmente viável se a empresa, efetivamente, for exercer a atividade. Pois se realizar apenas a venda desse imóvel e não der continuidade nas operações imobiliárias, o Fisco poderá entender que houve uma fraude caracterizadora de evasão fiscal e glosar a operação, cobrando os tributos como se imobiliária não fosse e a penalidade cabível.


ALTERNATIVA

Dentro de um processo de planejamento apresentamos à consulente uma outra alternativa

Essa alternativa consiste em fazer uma redução de capital devolvendo o imóvel ao sócio pessoa física pelo mesmo valor que foi recebido para integralizar o capital.

Recebido o bem em seu patrimônio o sócio poderá vendê-lo tributando apenas 15% sobre o ganho de capital.

No ato da venda, o sócio pessoa física terá outras possibilidades de vender o imóvel sem incidir tributação:

1.      Se for o único imóvel de sua propriedade e de valor até R$ 440 mil;
2.      Se for imóvel residencial e com o resultado da venda adquirir outro imóvel residencial no prazo de 180 dias;

Essa opção tem o inconveniente de demandar tempo, pois, para reduzir o capital, a empresa precisa fazer uma ata de reunião de sócios, publicar em jornal, aguardar 90 dias para, somente então, registrar o aditivo de redução na Junta Comercial. E a propriedade do imóvel para a pessoa física do sócios somente poderá ser transferida após o registro do referido aditivo.

III - RESPOSTAS

Respondendo objetivamente as indagações da consulente constantes do inicio desse trabalho, temos:

    1. Exercendo a empresa a atividade de consultoria e intermediação de negócios, o lucro presumido resulta da aplicação da alíquota de 32% sobre o faturamento e o imposto de renda corresponde a 15% sobre a base de cálculo.
    2. Sim.
    3. Não, o ganho de capital da venda de imóvel pertencente ao ativo permanente será adicionado à base de cálculo da contribuição social sobre o lucro, incidindo sobre esse resultado a alíquota de 9%.  
    4. Não, sobre o ganho de capital não incidem PIS e COFINS. 
    5. Sim, o ITBI, de competência municipal.

As demais respostas podem ser encontradas ao longo do texto.
               
S. M. J., é o nosso pensamento concernente ao tema colocado à apreciação.

Fortaleza, CE, 25 de setembro de 2010


                                                               José Ernane Santos
OAB-CE 13623

Um comentário:

  1. Caro Amigo, muito obrigado pelas informações prestadas.

    Gostaria de tirar uma dúvida. Eu quero ajustar o contrato social da minha empresa, para que ela tenha as seguintes finalidades:

    Compra e venda de Imóveis
    Locação de Imóveis
    Compra e venda de ações
    Aplicação em investimentos financeiros.

    A finalidade principal seria a compra e venda de imóveis, assim como a locação.

    Qual seria o correta maneira de qualificar a minha empresa (O Objeto do Contrato Social)?

    Qual seria a tributação no caso da venda do imóvel para este tipo de empresa, caso 1 (empresa de consultoria) ou caso 2 (empresa de compra e venda de imóvel)?

    Obrigado pela sua atenção.

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