Acontece de
você ter aquele imóvel, antigo ou novo, herdado ou comprado, recebido em doação
ou em pagamento de dívida, ou permutado, enfim, não importa a forma de aquisição,
mas que você, por uma questão de necessidade, ou qualquer outro motivo, decidiu
vender.
Aí você
verifica o valor de mercado e estabelece o preço que vai cobrar pelo bem.
Normalmente pede um valor mais alto pra poder dar um desconto na pechincha do
comprador.
Depois de estabelecer
o preço, aí você lembra que o bem não é só seu. O Governo tem um pedaço nele. E
essa fatia que pertence ao Governo tem o nome de Imposto de Renda sobre o Ganho
de Capital (IRGC).
Sem dúvida que um dos momentos em que alguns donos de imóveis ficam
vermelhos de raiva, a ponto de quase desistirem do negócio, é quando tomam
conhecimento do valor que vão pagar a título de imposto de renda sobre o
ganho.
O IRGC é o tributo que incide sobre a diferença entre o valor de
aquisição do bem (aquele que você pagou por ele, ou pelo qual foi originalmente
informado na sua declaração, acrescido dos gastos comprovados que acresceram
valor), e o preço que você recebe na venda.
Sobre essa diferença você vai pagar 15% a título de IRGC.
Mas não se desespero agora. Nós vamos lhe apresentar quatro situações em que esse ganho de capital não é tributado e uma em
que existe uma redução gradual do valor tributável. Quer dizer, situações em
que o seu sócio Governo desiste de receber a parte dele. Se o seu caso se
encaixar em alguma dessas hipóteses, aproveite, se não, lamento, você vai ter
que pagar mesmo.
1.
Compra de outro imóvel residencial
Se o valor recebido na venda do imóvel for usado
para comprar outro imóvel residencial, o lucro obtido na venda não será
tributado. Mas lembre-se, a isenção só vale para compra de imóvel residencial
(casa, apartamento), não se aplica se você usar o dinheiro para comprar sala
comercial, loja, terreno.
No caso de você usar o dinheiro da venda para
quitar umas dívidas, ou fazer umas viagens e aplicar somente o que sobra para
comprar outro bem, a isenção se aplicará proporcionalmente ao montante utilizado
na aquisição do outro imóvel, não sobre o valor total.
E mais, você tem o prazo de 180 após a venda para
fazer a nova compra, depois disso não tem isenção. E só pode fazer esse tipo de
operação a cada cinco anos.
2.
Único imóvel
Supondo que você esteja vendendo seu
apartamento para comprar um maior por que a familila aumentou. E esse é o único
imóvel que você tem. Pode ser também a casa, o sítio, a loja, a sala, o
terreno. Se esse for, repito, seu único bem imóvel e o valor da venda não ultrapassar
R$ 440.000,00, o ganho de capital obtido também não será tributado. Se esse for
o seu caso, aproveite. Mas lembre-se, você só pode aproveitar esse benefício
uma vez a cada cinco anos.
3.
Bem de pequeno valor
Essa é mais difícil, já que o valor dos
imóveis está nas alturas. Mas pode ser que você esteja vendendo aquele
quitinete lá nos cafundós, por um preço bem módico. Então, lhe digo que se a
venda for feita por até R$ 35 mil, o lucro obtido nesse negócio não sofrerá
tributação. Pode vender sem se preocupar com imposto.
4.
Bem adquirido antes de 1969
Esse caso é para aqueles que já estão um
pouquinho mais velhos. É que se o bem que você está vendendo foi adquirido
antes do ano de 1969, o lucro que você obtiver na venda dele é isento da
tributação. Mas veja bem, algumas pessoas que colocaram em sua declaração bens
que herdaram dos pais, que os tinham comprado em 1960 ou lá pelos idos
anteriores, acham que quando venderem terão a isenção. Não senhor! Se você
herdou e vai vender, a data de aquisição é quando o bem passou pra você e não
quando foi comprado pelo autor da herança.
5.
Bem adquirido entre 1970 e 1988
Essa
situação não isenta totalmente o ganho, mas tem umas boas reduções. Nesses
casos pode ser aplicado um percentual fixo
de redução sobre o ganho de capital, determinado em função do ano de aquisição
ou incorporação do imóvel, de acordo com a tabela abaixo:
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