A usucapião
administrativa, procedimento previsto no art. 1.071 do Código de Processo
Civil, que acrescentou o art. 216-A e seus parágrafos à Lei dos Registros Públicos
(Lei nº 6.015/1973), é um procedimento que deve ser processado diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis da
comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a pedido da pessoa
interessada, obrigatoriamente por intermédio de
advogado.
Essa opção à via judicial ainda não é um procedimento totalmente à
disposição dos cidadãos, de modo que seu efeito na redução dos processos
judiciais ainda é ínfimo.
É que nem todos os tabelionatos de registros
de imóveis, especialmente os menos dotados de pessoal e de equipamentos,
espalhados pelos diversos rincões do país, dispõem de meios para prestar esse
serviço à comunidade.
Por ser uma opção, já que a lei menciona “sem prejuízo da via
jurisdicional”, o oficial registrador não está obrigado a disponibilizar esse
serviço em seu cartório. Quer dizer, mesmo que o interessado tenha toda a
documentação necessária ao processamento do pedido de usucapião pela via administrativa,
não poderá exigir que o cartório o faça, se esse não está apto a isso.
Realmente o
procedimento ainda é um pouco (ou muito) complexo, e caro, bem mais caro do que
o processo judicial. E o pior de tudo é que, ao final, se o oficial do registro de imóveis entender
que a documentação apresentada não está em ordem, quer dizer, não dá a ele a absoluta
segurança de que o interessado preenche os requisitos para a declaração da
propriedade, poderá rejeitar o pedido.
Então, depois de pagar taxas e emolumentos,
diligências, cópias, certidões, etc, o interessado ainda corre o risco de ter
que ajuizar processo judicial, ante uma negativa do tabelião. E venham novos gastos
e mais demora.
Ademais, se em andamento o pedido extrajudicial
de usucapião, alguém apresentar impugnação, o oficial registrador não poderá
resolver o conflito; terá que remeter os autos ao juízo competente da comarca
da situação do imóvel, iniciando-se um processo judicial, ocasião em que deverá
o requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento
comum.
Segundo a Lei, para iniciar o
procedimento perante o cartório o interessado deve apresentar esses documentos:
I - ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores,
conforme o caso e suas circunstâncias, aplicando-se o disposto no art. 384 da
Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de
Processo Civil);
II - planta e memorial
descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de
anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização
profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na
matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis
confinantes;
III - certidões
negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do
requerente;
IV - justo título ou
quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza
e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que
incidirem sobre o imóvel.
Importante destacar que facilitará o andamento
do processo se a planta mencionada no item II estivar assinada por qualquer um dos titulares de
direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na
matrícula dos imóveis confinantes. Caso não esteja, o titular será notificado
pelo registrador, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para
manifestar consentimento expresso no prazo de
quinze dias, sendo que, se não responder, ter-se-á o silêncio como
concordância.
Talvez já prevendo que o mais comum é que o titular
do direito real não seja encontrado, a
lei estabelece que esse fato deverá ser certificado pelo registrador, o qual,
então, promoverá a notificação por edital publicado duas vezes em jornal local de grande
circulação, pelo prazo de quinze dias cada um. Mais custos para o interessado.
Tal como no processo judicial, o procedimento
administrativo será notificado, por intermédio do oficial de registro de
títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, à União, ao
Estado ou ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente para que se
manifestem no prazo de quinze dias.
Faz parte do procedimento a publicação,
à custa do interessado, logicamente, de edital em jornal de grande circulação
para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se
manifestar, também, no prazo de quinze dias.
Com relação às publicações, a lei
diz que mediante regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição
das serventias, poderá ser autorizado que a publicação de editais seja feita por
meio eletrônico, dispensando-se o elevado custo para publicar em jornais de
grande circulação.
Percebe-se que o procedimento de
usucapião administrativa é, sem dúvida, uma maneira mais rápida disponível a
quem deseja obter a declaração de propriedade de imóveis dos quais detém justo
título e se enquadrem nos prazos legais estabelecidos.
Todavia, tal procedimento ainda
não nos parece democratizador, posto ser caro, inacessível, portanto, aos desprovidos
de recursos para pagar as taxas e emolumentos devidos ao oficial registrador, e
complexo, portanto, não disponível mesmo aos que disponham de recursos, nas
pequenas cidades do interior.
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